这个热得烫手的城市,放大招了

来源：刘晓博说楼市

作者：刘晓博

　　在深圳、东莞、上海等地楼市降温之后，合肥成为“楼市最热”的城市之一，很多新盘甚至要“全款购房”。

　　4月5日深夜，合肥终于出手了，公布了新一轮楼市新政。

　　在这份名为“关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知”通知里，宣布了8条措施。其中最引人注目的有：

　　1、二手房限购。暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内（具体见附件）购买二手住房。

　　2、禁止单位买住宅，法拍房也限购。暂停向法人、非法人组织出售市区范围内的新建商品住房和二手住房（经批准的人才公寓、重点招商引资项目除外）。通过司法拍卖或招投标中心公开拍卖方式取得市区范围内商品住房的，均应当符合本市住房限购政策，并设置为竞拍条件。

　　3、学位锁定。实行市区学区内成套住房入学年限政策。在执行我市现行义务教育招生入学政策基础上，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外。

　　4、热点楼盘限售。实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策。加强房源信息公开监督，对登记购房人数与可售房源数之比大于（含等于）1.5的热点楼盘，均应实行公证摇号销售。公证摇号销售商品住房时，房地产开发企业应提供不低于30％比例的房源用于刚需购房。摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。

　　5、加强住房贷款审慎管理。强化个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查，严肃查处经营贷、抵押贷流入房地产市场行为。

　　6、增加居住用地供应。年，在近年居住用地平均供应量的基础上增长10％，确保全市不少于亩，单列租赁住房用地亩。

　　此外，还宣布将“加大租赁住房建设力度”、“严厉打击各种房地产市场乱象”、“从严调控商品住房价格”等。

　　那么，合肥这一轮楼市调控力度到底如何？将会产生什么影响？

　　应该说，这次楼市调控的力度还是比较大的，不仅涉及到需求端还涉及到供给侧。

　　如果做一个排行的话，合肥的“新8条”在过去半年各地出台的调控里，可以排入前6名。或者说，大部分城市的楼市调控没有合肥“真心实意”。

　　合肥此前不限制户籍人口购买二手房，这令我感到意外。此次堵上了这个漏洞，可以大大压缩投资性需求，有利于楼市健康发展。

　　此外，禁止法人、非法人组织购买住宅，要求参与法拍房的购买者也要有购房资格，也都是大幅压缩购房需求。

　　网红盘增加限售时间，是非常合理的，也是我一直倡导的。网红盘之所以成为网红，是因为价格倒挂，有套利空间。对于这种情况，当然要延长限售（要么抹平套利空间）。遗憾的是，很多城市至今揣着明白装糊涂，就是不肯延长网红盘的限售期，导致万人摇号现象屡次出现。

　　学位锁定，是深圳等学位紧张的城市，早就出台的政策了。现在合肥也出台了这个政策，主要是限制学位房价格过度上涨。

　　打压学位房、学区房的领涨态势，是这一轮楼市调控的重点，所谓“擒贼先擒王”。

　　但单独针对一些优质学区限购，合肥此次是开创了先例的。其实房价上涨比较多的城市，可以限制每个家庭只能在优质学区购买一套房子。比如把全市住宅按照学区划分为A、B两个类别，A类为优质学区。全市无论有多少个A类片区，一个家庭都只能在A类片区购买1套住宅，另外1套必须配置的B类片区。

　　我们不妨看一下合肥的“本市户籍家庭二手住房限购区域范围”：

　　一、滨湖新区、政务文化新区和高新技术产业开发区限购范围

　　（一）滨湖新区

　　合安高速以东，繁华大道以南，包河大道和十五里河以西，环巢湖大道以北区域。

　　（二）政务文化新区

　　北匡河以南，合作化路以西，金寨路以西，绕城高速以北，集贤路以东，西二环一西匡河以东区域（含恒大华府、保利香槟、文一名门、市消防支队、当代MOMA）。

　　（三）高新技术产业开发区（不含合作园区）

　　长江西路以南，将军岭路以东，西二环路集贤路以西，肥西地界以北区域。

　　二、其他区域限购范围

　　以年合肥市区学区划分方案为准，后期学区划分若有调整，则对应调整。

　　（一）庐阳区

　　1.合肥市南门小学（本部）学区

　　长江中路以南，金寨路以东，徽州大道以西，环城南路以北范围。

　　2.合肥市红星路小学（本部）学区

　　长江中路以南，徽州大道以东，环城南路以北，环城东路以西范围。

　　3.合肥市六安路小学学区

　　（1）环城北路以南，蒙城路以东，阜南路以北，宿州路以西范围；

　　（2）阜南路以南，六安路以东，长江中路以北，宿州路以西范围。

　　4.合肥市南门小学森林城校区学区

　　北二环路以南，四里河路以西，沿河路以北，绿杨路以东。

　　5.合肥市六安路小学中铁国际城校区学区

　　中铁国际城东边界以西，防汛路以南，四里河路以东，北二环路以北（不含北湖南岸公寓）。

　　6.合肥市第四十二中学（本部）学区

　　（1）宿州路以西，阜南路以南，长江中路以北，花园街和阜阳路以东；

　　（2）宿州路以东，长江中路以北，沿河路以南，环城东路以西；

　　（3）桐城路以东，环城南路以北，环城东路以西，长江中路以南。

　　7.合肥市第四十五中学六安路校区学区

　　（1）环城西路以东，长江中路以北，花园街、阜阳路以西，阜南路以南范围；

　　（2）环城西路以东，环城南路以北，桐城路以西，长江中路以南范围。

　　8.合肥市第四十五中学森林城校区学区

　　（1）四里河路以西，沿河路以北，北二环路以南，绿杨路以东；

　　（2）北二环路以南，四里河路以东，临泉路以北，四里河河道以西；

　　（3）铂悦庐州府小区，国贸天成小区。

　　9.合肥市第四十五中学橡树湾校区学区

　　（1）北二环路以南，颍上路以西，临泉路以北，四里河河道以东；

　　（2）北一环路以北，界首路以西，四里河路以东，临泉路以南。

　　（二）蜀山区

　　10.合肥市西园新村小学北校教育集团西园新村小学北校（西园校区）学区

　　梅山路转一环路转肥西路以西，黄山路以北（不含安徽大学龙河校区范围），合作化南路以东，长江西路以南。

　　11.合肥市安居苑小学教育集团安居苑小学（天鹅花园校区）学区

　　合作化南路以西，贵池路以北，青阳路以东，长江西路以南范围。

　　12.合肥市安居苑小学教育集团安居苑小学（安居苑校区）学区

　　青阳路以西，贵池路以北，陈村路以东（含安居苑西村），长江西路以南范围。另：合作化南路以西、黄山路以北、东至路以东、贵池路以南范围。

　　13.合肥市稻香村小学教育集团稻香村小学（岳西路校区）学区

　　潜山路以西，休宁路转怀宁路转铁道专线转望江西路以北，合九铁道线以东，黄山路以南范围。

　　14.合肥市五十中学东校教育集团五十中学东校（西园校区）学区

　　金寨路以西，黄山路以北（不含安徽大学龙河校区范围），合作化南路以东，长江西路转梅山路以南（不含中医学院东区宿舍、大富新村等）范围。

　　15.合肥市五十中学西校教育集团五十中学西校（贵池路校区、合作化路校区）学区

　　合作化南路以西，黄山路以北，潜山路以东（含汉嘉都市森林、广利花园），长江西路以南范围（含安徽大学龙河校区范围）。

　　（三）经开区

　　16.合肥一六八玫瑰园学校初中部（东、西校区）学区

　　金寨路以西，丹霞路、容成路和汤口路以北（含童话名苑、蓝色湖畔、石门路小区），开发区边界以东，繁华大道以南范围。

　　17.合肥一六八玫瑰园学校南校区初中部学区

　　开发区边界以西，紫云路以北，始信路以东，锦绣大道以南范围。

　　三、根据房地产市场交易监测情况，对出现异常交易的区域适时调整二手住房限购范围。调整范围由市房地产市场调控工作联席会议办公室对外公布。

　　这事实上给合肥划出了最有价值的片区。

　　其中“滨湖新区”包含了滨湖核心区，还包括骆岗生态公园（未来10年最红片区），“政务文化新区”就是“天鹅湖片区”，“高新技术产业开发区”就是蜀西湖片区。这三大片区，就是我之前给读者大力推荐的合肥最有价值的片区。

　　官方开列的限购的学区，就是合肥最好的学区。

　　合肥是过去10年中国增长最好的一批城市之一。一方面，合肥的定位在不断提升，跟北京、上海和粤港澳大湾区并列为中国四大“综合性国家科学中心”之一，成功纳入了G60科创走廊。另外，合肥的小学生人数、汇聚的资金，其增速都比较靠前。

　　合肥市政府，也被坊间认为是“中国最好的投资银行”，在支持高新技术产业发展上力度大、成果多。

　　所以从中长期看，合肥不动产仍然具有投资价值。但这次楼市调控力度很大，虽然带有“补漏洞”的性质，但仍然可以在很大程度上遏制投资需求。

　　合肥房价继续大涨，显然有相当难度，政策已不支持。但新政出台之后，有利于“非限购区域”二手房。展望未来，合肥在市中心几个区全面落实二手房限购，只是时间问题。