农村房屋买卖合同有效吗

农村房屋买卖合同有效吗？有人咨询，非本村的人员到村里买卖房屋，是否符合法律规定，合同有效吗？会出现什么法律后果？合同法第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的;（四）损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。土地管理法（）第二条第三款　任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第九条　城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。由于我国的房屋和土地是一体的，买卖房屋的同时，土地也跟着转让了。本村经济组织内部，可以进行农村房屋买卖，经过相关批准，是合法有效的。其他非本村经济组织的人来买房，在转让房产的同时，也处分了宅基地。宅基地所有权是集体所有的，个人无权处分，违反了土地管理法的强制性规定，根据合同法第五十二条的规定，合同是无效的。根据合同法第五十八条，合同无效后，双方相互返还财产，不能返还的，折价补偿。根据双方的过错责任，承担相关损失。因此，有的城市居民想到农村买房子的做法，是不符合法律规定的。柯春容与徐国彬、徐有名等确认合同无效纠纷一审民事判决书（）皖民初号原告：柯春容,女，年4月生，汉族，住安徽省池州市贵池区。委托诉讼代理人：唐义旺，安徽安池律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜慧娟，安徽安池律师事务所律师。被告：徐国彬，男，年12月10日生，汉族，住安徽省池州市贵池区。被告：徐有名，男，年10月生，汉族，住安徽省池州市贵池区。被告：池州山边徐农业发展有限公司，住所地安徽省池州市贵池区贵池区里山街道办事处里山村罗峰组，统一社会信用代码9134MA2N1T7HXL（1－1）。法定代表人：徐伦忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈金宏，系该公司员工。委托诉讼代理人：查贵玺，池州市贵池区里山街道法律服务所法律工作者。原告柯春容与被告徐国彬、徐有名、池州山边徐农业发展有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柯春容的委托诉讼代理人唐义旺、杜慧娟、被告徐国彬、被告池州山边徐农业发展有限公司的委托诉讼代理人陈金宏、查贵玺到庭参加诉讼。被告徐有名经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。柯春容向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告徐国彬与被告徐有名、池州山边徐农业发展有限公司于年5月24日签订的《农村房屋买卖合同书》无效，被告方返还房屋；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告徐国彬系夫妻关系，年双方共同建造位于贵池区XX街道办事处里山村XX组的房屋。年5月24日，被告徐国彬、池州山边徐农业发展有限公司与被告徐国彬签订了房屋买卖合同，将诉争房屋以元价格出售给徐有名、池州山边徐农业发展有限公司。原告认为，被告徐国彬将本属于两人共同共有的房屋在未征得原告同意的情况下出售给第三方，而第三方在明知该房系两人共同共有的情况下，仅与一人签订买卖合同，严重侵犯了原告的合法权益，且该转让行为涉及农村宅基地，依法不得私自出售、转让，故原告具状法院，请求法院支持其上述诉讼请求。徐国彬辩称，我卖房屋时确实没有经过家里人同意，糊里糊涂就将房屋卖了。事后我也很后悔，恳请确认合同无效。池州山边徐农业发展有限公司辩称，原告对房屋买卖合同是知晓的，在这期间原告夫妇还共同到诉争房屋里搬东西，原告不仅知晓而且是同意的，只是后来反悔。诉争房屋买卖不是宅基地买卖，没有违反国家法律、法规的强制性规定，更符合当前农村农业开发及美丽乡村建设中对闲置危房拆除美化的政策性要求。如法院认定合同无效，须返还购房款元。被告徐有名未应诉答辩。本院经审理认定事实如下：徐国彬与池州山边徐农业发展有限公司于年5月24日签订了一份《农村房屋买卖合同》，约定徐国彬将位于贵池区XX街道办事处XX村罗峰片XX组的自建住宅房屋（东至徐少明阴沟为界、南至徐文胜菜园为界、西至屋前公路为界、北至徐国平房屋交界）出售给池州山边徐农业发展有限公司，房屋总价款为元，由池州山边徐农业发展有限公司在年5月24日一次性支付给徐国彬等内容。合同签订后，池州山边徐农业发展有限公司于当日支付徐国彬元，徐国彬出具了收条。池州山边徐农业发展有限公司于年7月8日派人对购买的上述房屋开始进行拆除用于农业开发。柯春容于年7月9日阻止拆除，双方发生争执。但该房已被拆除。另：柯春容与徐国彬系夫妻关系。本院认为，徐国彬与池州山边徐农业发展有限公司签订的《农村房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示。柯春容作为徐国彬妻子，双方在一起共同生活，对于徐国彬出售房屋按照常理理应知晓，结合庭审中证人证词反映柯春容参与诉争房屋中的财物搬运，故应认定徐国彬出售房屋一事是经其夫妻共同同意的。柯春容以徐国彬出售房屋未经其同意的理由不能成立，本院不予采纳。宅基地使用权的主体是特定的农村居民，是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让给集体经济组织成员以外的人。而本案房屋买受人池州山边徐农业发展有限公司不属于特定的农村居民，不能作为农村宅基地的使用权主体。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，故徐国彬与池州山边徐农业发展有限公司签订了的《农村房屋买卖合同》违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。因该合同取得的财产，应当予以返还。由于诉争房屋现已拆除无法返还，至于对原告方因此造成的损失，原告方可另行主张权利。因徐有名不是合同的当事人，原告要求徐有名承担责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、徐国彬与池州山边徐农业发展有限公司于年5月24日签订的《农村房屋买卖合同》无效。二、柯春容、徐国彬应于本判决生效后三日内将诉争房屋购房款元返还给池州山边徐农业发展有限公司。三、池州山边徐农业发展有限公司于本判决生效后三日内将位于贵池区XX街道办事处XX村XXX一组的自建住宅房屋宅基地（东至徐少明阴沟为界、南至徐文胜菜园为界、西至屋前公路为界、北至徐国平房屋交界）返还给柯春容、徐国彬。四、驳回柯春容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元减半收取元，由徐国彬、池州山边徐农业发展有限公司各负担元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费元（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；账号：12XXX66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理）。审判员 　　李笑枫二〇一七年十一月三十日书记员 　　王　曼